一边是号称史上最严的调控，一边是不断飙升的房价。与北京一河之隔的河北燕郊，在北京最严调控的“溢出”效应下，房价正在进入快速上涨通道。同样紧邻北京的河北大厂县，其靠近北京一侧的一处房地产项目，在一年时间内价格涨了近80%。
类似的房价飙升故事正在河北环首都经济圈内不断上演，作为河北省对接北京的桥头堡、先行区，环首都经济圈曾被寄予河北承接北京产业转移的厚望。但现实情况是，产业转移未完成，房价已被“炒”上去。
飙升的房价
今年“五一”期间，在北京上班的王彦第一次到燕郊去看房。在他的印象里，燕郊是一个聚集了大量北京外来人口的河北小镇，一个房价要比北京低很多的地方。他隐约记得，去年听别人谈起燕郊的房价时，每平方米大约在6000-7000元。他在去之前还特意在网上查了一下，虽然大多数项目的报价都超过了8000元/平米，但依然有7000多元/平米的 二手房 在挂牌出售。
但到了之后才发现，所谓每平米7000多元的二手房不过是个噱头，不管新房还是二手房的报价都在每平米8000元以上。新盘首尔甜城的报价在每平米8100-8600元之间，一些已经打出品牌的地产项目报价甚至达到了每平米1.3万元。他原本联系好的一套二手房，虽然报价在8300元/平米，但加上各种手续费，最后的成交价也超过了9000元/平米。
同样紧邻北京的河北大厂县，其靠近北京一侧的一处房地产项目价格更是上涨得离谱。这个由河北本地房地产企业开发的 潮白河孔雀英国宫 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]项目，去年在网上标注的最低价仅为4700元/平方米，而今年五一期间排队购号的预期开盘价已经提到了8300元/平方米。销售人员还不断地催促说，要买就趁早，开发商准备在年底把房价抬到1万元/平米。
燕郊和大厂只是河北环首都经济圈房价上涨情况的一个缩影，周边的固安、涿州，房价同样上涨迅速。北京中原地产市场研究部总监 张大伟 分析认为，环首都经济圈房价上涨之所以比较厉害，有两个方面的原因：首先是在北京实施严格的房地产调控政策下，原本积聚在北京房地产市场的投资需求确实有所外溢；其次也与“环首都经济圈”题材的炒作有关。
张大伟解释说，北京作为首都，对房地产的调控力度比较大，一方面造成本地的投资需求外溢；另一方面也使全国各地原本计划到北京释放的投资需求在北京周边寻找出口。其他城市的投资者可能会觉得，燕郊、大厂离北京那么近，有发展潜力。“很多都是全国聚集过来的投资需求。”张大伟说。
而对各种规划、概念的炒作更是成为燕郊开发商屡试不爽的涨价噱头，从2007年炒作通轻轨，到2010年炒作“环首都经济圈”，此次的炒作又和新型城镇化挂上了钩。在燕郊看房的过程中，不止一个项目的销售人员如此游说王彦：实行新型城镇化，燕郊要划到北京，现在买房落户燕郊，将来还有机会成为北京人。
在张大伟看来，这是一个完全靠题材炒作起来的市场，少部分人是受制于北京 限购 政策和 高房价 的因素被迫去燕郊买房，大部分人是被市场“忽悠”过来的。“对于普通的投资者来说，燕郊、固安这些地方盲目进入是不合适的。”张大伟说。
张大伟分析说，对投资者而言，变现是很重要的。但是，在燕郊、固安这些地方，二手房市场需求很少。同一个项目的二手房价格和新房差价最多可以达到30%。
“睡城”之忧
作为较早进入燕郊的“北漂”一族，袁方2008年就在燕郊买了房。在西单附近上班的他每天要坐公交到 国贸 [ 简介 最新动态 ]，然后再换乘1号线地铁去单位。刚开始到燕郊的时候，人口还不多，交通也不像现在这么堵，他甚至觉得燕郊有点像大城市边上的世外桃源。
但随着涌入燕郊人口的增多，这个地方越来越像一个嘈杂的大集市，其杂乱无章的交通状况比北京的拥堵还让人窝火。而每天早上通往北京的公交站前排起的上百米长队，更是让人望而生畏。开车上班也是一个让人绝望的选择，交通拥堵，什么时候到单位永远是未知数。这个聚集了近40万人口的小镇，正在成为北京的一个新“睡城”。
在张大伟看来，不管是在燕郊还是在固安，虽然房子卖出去了，但真实居住的比例很低。据其统计，燕郊的房地产市场，投资需求比例大概在40%-50%之间，而固安的投资需求比例更是超过50%，“从这个比例可以判断这里的楼市就是一个投资需求市场，像固安的有些项目，晚上基本上一盏灯都没有。”张大伟说。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心副研究员、规划研究部主任文辉认为，环首都经济圈内房地产业的发展和其他产业的关联度不够。如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就业和消费都不在当地，不具备可持续性。“这些人在北京就业，买不起房；在燕郊等地买了房，当地却提供不了就业。”文辉说。
最早发展起来的燕郊，虽然属于工业开发区，但现在除了房地产几乎没什么其他产业。在燕郊开出租车的张师傅表示，对从北京来的买房人来说，这地方每平米1万元的房子可能是相当便宜的，但对本地人而言，已是高不可攀。他每月开出租的收入才2000元左右，想要靠这点工资买房，只能是“望楼兴叹”。
张大伟认为，一个区域的房地产可以适度超前发展，但如果超前过多的话，会影响这个区域对人才的吸引，对产业布局和产业升级都没有好处。张大伟举例说，原来燕郊房价在4000多元/平米的时候，通州的房价是1.2 万元-1.5万元/平米，这个价格，燕郊当地人还是可以承受的，对吸引相对廉价的劳动力也是有利的。“但现在燕郊1万多元/平米，通州也就不到2万元/平米，这个价差在缩小，如果你的房价和北京相差不大，人才为什么来你这边呢？”张大伟说。
另一个值得警惕的现象是，房价快速上涨的同时，一些地方的基础设施配套建设却没有上去。在张大伟看来，一些离北京比较近的区域很可能会继续向“睡城”方向发展，而一些离北京较远的环首都区域，如果基建配套跟不上却一味发展住宅市场，有可能变成像鄂尔多斯一样的空城、鬼城。“‘睡城’也是要有基本配套的，比如，在交通上要能方便地通往城市核心区。如果一直只卖房，配套跟不上，很多人连去睡的勇气都没有。”张大伟说。
定位待解
房地产之外，如何借力北京发展，一直是环首都区域谋求突破的着力点。固安、涿州等环首都区域也正在通过吸引产业落户来避免燕郊的“睡城”之困。2010年，为全面对接北京，河北曾推出“环首都经济圈”发展规划，将北京周边的十余个区县，打造成承接北京产业转移和功能分散的平台。
规划启动之初，河北曾计划将这个规划作为全省发展的第一战略，在环首都经济圈中建一个全封闭的城市带，并给予比深圳更优惠的政策。规划还对区域内发展方向进行了不同分工，有高层次人才 创业园 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、 现代 物流园区。
不过，三年过去了，这个曾引起环首都区域房价躁动的规划依然停留在概念层面。据河北省政协财政经济委员会一位不愿透露姓名的委员表示，在河北省内部，“环首都”概念已很少再提，河北现在的重点是发展沿海经济带。“环首都经济圈”规划难产的原因之一是，和北京对接上难以达成一致。而随着“首都经济圈规划”上升为国家战略，河北的发展诉求也将最终纳入以北京为中心而编制的“首都经济圈规划”。“环首都经济圈战略”和“首都经济圈战略”只一字之差，但侧重点明显不同：前者以河北为中心，后者以北京为中心。随着新一轮规划的编制，环首都区域内的城市功能定位也将面临新的调整。
河北涿州新兴产业示范区 招商 [ 简介 最新动态 ]合作局长刘泽斌表示，从目前首都经济圈的不同版本来看，涿州都在规划范围内。国家提出首都经济圈这一概念，对北京周边包括新兴产业示范区在内的地区来说，未来10年是非常大的机遇。新兴产业示范区也会根据国家对各个区域的战略定位来调整发展方向。
文辉则建议，北京作为特大型城市，周边应该有众多定位互补、产业互撑的中小城市和小城镇。在不同的节点上，不同城市承担不同的功能定位。“作为一个卫星城，不能指望全产业的承接，只要承担起某一类产业的转移，只要瞄准北京10%的人的消费需求，就足够支撑一个小城镇产业的发展。”文辉说。
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