一栋只有360间房的服务式酒店，在过去三个月持续成为香港地产界的风暴眼。
5月13日下午，港股收市后，李嘉诚的地产旗舰 长江实业 [ 简介 最新动态 ](1.HK)发出公告，指接获香港证监会通知，认为早前分拆荃湾雍澄轩的买卖安排构成一项集体投资计划。
在只有两页的公告中，长江实业态度明确地表示“并不认同证监会之观点”，但鉴于证监会的潜在诉讼可能对买卖合约的合法性带来不明朗因素，长实决定取消之前分拆酒店的所有合约，并向买家赔付订金、支付利息和额外1万(港元，下同)律师费赔偿。
因酒店不属于住宅，曾以绕过住宅买卖20%特别印花税为卖点的雍澄轩，在2月18日开售时便一抢而空。连续出招打压楼市的香港特区政府如临大敌，5天后推出针对商用物业的双倍印花税安排，市场始料未及。此后，连同商铺、写字楼在内的商用物业火速降温。事隔三个月，证监会一纸令下，雍澄轩买卖取消。瑞信分析员指，虽然雍澄轩对长江实业资产净值影响甚微，但“政府对此事的坚定立场令人惊讶，或意味着香港地产发展商未来想要获取高回报更加困难”。
无奈
资深楼市投资者林一鸣是长实销售部的VIP，在雍澄轩开售时，他以第一批买家的身份当即选了心仪的酒店房间，约470万港元。“我选的房间基本上是最优质、最贵的，若以每月租金1.6万港元计算，相当于每年有4%的租金回报率，很吸引人。”林一鸣向 经济观察报 表示，现时香港房贷年利率约为2.5%，而经历持续4年的楼价上涨，普通住宅的回报率普遍低于3%，商铺更只是1%—2%。
除回报率高外，雍澄轩酒店房间分拆销售还有一个巨大卖点，即不受住宅特别印花税的限制。举例来说，一间价值470万港元的住宅 公寓 ，买入后在半年内若以原价转售，需要缴纳卖出价20%的税款，约94万港元。
有投资者在正式成交前再售出单位(俗称“摸货”)，获利8万至50万港元。政府方面，多位高官高调回应，对楼市再升温表示忧虑。
坐言起行，2月22日，港府召开特别记者会，宣布推出双倍印花税措施，范围扩大至非住宅物业。此后，火热的投资气氛急转直下，酒店投资前景堪忧，有买家甚至报警求助，希望能延长正式合约签署期限。林一鸣指，按原本的协议，正式合约将于6月中旬签订，届时会补足100万订金以外的余款。“看到(取消)公告觉得很突然，完全没有想过会发展成这样。”5月14日，林一鸣收到了律师行送来的雍澄轩买卖取消协议。“合约比想象中简单，只有四页纸，如果买家签署同意并于10天内交回，买卖合约将会取消，买家可以在5月30日前收到订金、P+2%的利息和1万元律师费赔偿。”P为香港银行给优质客户的贷款最优惠利率，现时水平为5%。也就是说，林一鸣可获得约2万元利息赔偿。取消协议还注明，如果买家不同意取消之前的合约，证监会有可能会展开法律程序，向法院申请买卖合约无效。
尽管账面上没有损失，但林一鸣对这个结果颇为无奈：“各种印花税限制下已经没什么动力再去购入新的物业。除了我，相信很多楼市投资者都这么想。”
导因
长实一次性取消雍澄轩买卖协议，最引起市场哗然的是，早前包括李嘉诚、 李泽钜 在内的长实管理层多次强调分拆雍澄轩“合情、合理、合法”，政府虽出口警告但并无实质举动，最终却被规管证券和期货的证监会拦下。
证监会认为，此次酒店分售是类似公募基金的集体投资计划，在该会的监管范围之内。根据证监会资料，2003年出台的《证券及期货条例》首次出现“集体投资计划”一词，目的是让香港的零售投资者能受到保障，产品范围包括但不限于证券。
立法会法律界议员、大律师郭荣铿介绍指，若任何投资项目符合集体投资计划属性，则需得到证监会认可才能销售，且推广文件必须充分披露该计划的特点和所涉风险，确保投资者信息对称，做出准确的投资决定。
以雍澄轩拆售为例，长实强制买家签订《酒店营运合同》，即是将日常控制权交予运营商，由运营商来统一分配客人和履行管理。“这样来看，雍澄轩不应该被视为纯粹的地产项目，更似一种投资产品。”郭荣铿对本报表示。
事实上，正是郭荣铿3月4日致函证监会和立法会财经事务委员会，质疑雍澄轩或违反证券条例，才引发证监会跟进和长实最终取消交易。
有趣的是，雍澄轩并非长实首次被证监会驳停的地产销售项目。早在2001年，长实在售卖尖沙咀港景峰楼盘时，为提振低迷的投资气氛，破天荒推出和恒生指数升跌挂钩的现金回赠，恒指升时回赠多，跌时回赠少。方案抛出后，证监会主动跟进，指长实以附带期权的方式促销楼盘，属于面向零售投资者的集体投资计划，需要获得证监会审批。
取态
主打住宅开发的长实，在酒店业务上意兴阑珊。2012年10月，长实曾宣布意欲将旗下四家香港酒店以合订证券的形式上市，计划集资额最少为39亿港元，最多为62亿港元。但其后市况波动，上市计划暂停，遂改以分拆的形式卖楼集资。此次被迫取消分拆交易，又有传闻指长实会再次考虑将香港酒店业务打包上市。
对实力雄厚的长江实业而言，被迫取消雍澄轩分售并不会撼动它的财务支柱。在2012年年报中，长实指出售不会对公司酒店及服务套房业务的收入构成重大影响。除了香港的雍澄轩，长实于2012年下半年亦出售了北京丽都维景酒店的权益，获利4.5亿港元。
在股票投资者看来，和取消分拆的社会性影响相比，财务影响微不足道。5月14日，长实微跌1%，之后又录得回升，在115港元附近徘徊。瑞士信贷的研究报告指，雍澄轩估价约15亿港元，摊平至每股约为0.64港元，即使交易取消，对长实资产净值影响甚微。但瑞信分析员同时强调，政府和证监会对此事的取态更具深意，或意味着香港地产发展商未来想要获取高回报日趋困难。
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