毛坯商住盘凭空拆出“优化费”
楼市拆分合同涨价向商住蔓延
北京商报讯(记者 李芊)北京商报记者近日发现，由于不限购而受到追捧的商住项目，开始学起了住宅项目，通过制定拆分实现涨价，尽管是毛坯房，无法给出精装修合同，但旭辉E天地等商住项目发明了“优化费”来实现自己曲线提价的目的。
位于房山良乡地铁上盖的商住项目旭辉E天地首次开盘，与以往远郊区县商住项目普遍遇冷不同，此次旭辉E天地成为了限购令的“受益者”。“我原来想买天宫院的一个住宅项目，可惜手头就50万，但那边光精装修款就要30多万，没办法先买个商住再说吧。”在开盘项目现场，与蔡小姐有同样想法的购房者并不在少数。据了解，在北京限购令正式执行后，由于不限购，曾经被市场忽略的商住项目再度成为香饽饽。然而，让蔡小姐没想到的是，购房前明明说好的毛坯房却在签订合同时平白多出了的14万元“优化费”，让她的买房梦差点再度落空。
“摇号之后开发商告诉我们，房款包括一笔空间‘优化费’，这部分不能申请住房贷款，要和首付一起交清。”看到了“优化费”合同的蔡小姐发现，所谓“优化费”，就是一个用于分割4.2米层高的夹板，房间其他地方并没有像自己之前看的天宫院项目还有精装修。她给北京商报记者算了一笔账：一套35平方米的房子，均价2.3万元，总价80.5万元，首付五成原本为40.25万元。但有了“优化费”后，总房款必须先减掉14万元“优化费”，可贷款额变成了66.25万元，最终首付为47.25万元，首付比例超过58%。“我们现场就提出异议，没想到销售人员马上就说爱买不买，不买算违规，2万多的定金也不会退。”蔡小姐坦言，当时看到人满为患的购房场面，确实觉得能买到就不错了，连忙打电话借钱，才把首付凑上。
据北京市住建委网站显示，9月以来共有四个非住宅项目取得了预售证，同期的普通住宅则有超过20个。这些数量稀少的不限购项目，在没有购房资格的刚需购房群和投资客群体中搅起了不小的热度，其身价也是扶摇直上。
“目前在售的商住项目中使用拆分合同的不在少数。有的精装分拆合同会注明乙方装修价格高于市场价格，但甲方同意接受。实际双方都明白这并不是装修的价格，而是上涨的房价。”业内人士直言，相比于普通住宅项目，商住项目之所以能从非主流摇身一变成为香饽饽，一方面不受限购令的监管，颇受投资者和无购房资格的消费者追捧，但却没有纳入监管部门限价监管的范围。
“商住虽然有居住的性质，但在政府的审批中 全是商业性质，其定价是市场化行为。”不过，亚豪机构分析师郭毅对于并不纳入政府价格监管的商住项目，为何要给自己涨价拆分出一个“优化费”表示不解。
而更多的业内人士猜测，开发商之所以要单收一笔“优化费”更多的可能是从回笼资金的角度考虑。“跟住宅项目一样，商住项目报给市建委的价格是‘裸价’，需要纳入预售资金监管，而多出来的‘优化费’则并不需要，多数直接进入开发商的账户。”
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