存在产权等巨大风险，楼盘周边配套萧条
北京“合生世界村”被指“商改住”违规销售
周丽
一个原本以商业办公用途立项的楼盘，却“商改住”，正在以公寓或LOFT等住宅形式对外销售。
《中国经营报》记者近日调查发现，合生创展集团(00754.HK,以下简称“合生创展”)旗下的“合生世界村”，其最初立项是以商业办公为用途立，现在却在以公寓或LOFT等住宅的形式对外销售。
对此，业内人士指出，该楼盘“商改住”涉嫌违规。早在2011年5月16日，北京市住建委等五部门就联合出台《关于加强部门联动， 善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)，严禁“商改住”等违规行为。
而记者采访的多位专家和业内人士，不约而同地表示“商改住”的潜存风险不容小觑，其中面临的首要风险是房屋产权风险。
就此问题，合生创展集团副总经理张雪峰在接受记者采访时表示，对此项目的具体情况不太了解。随后记者致电合生创展华北地区蒋姓负责人，该负责人表示不存在违规，“以商业项目立项，也是按照商业性质在卖，对买房的业主我们也无法审查其买房用途”。
“合生世界村”违规销售
记者实地走访调查发现，位于北京通州马驹桥的合生世界村项目已于6月底开盘，该项目内部分楼盘就是商业立项的“商改住”产品。
6月底开盘的是合生世界村I8号楼，记者查证发现此楼盘当初属于商业立项。但是，I8号楼盘垂挂着的巨大红色条幅上却写着“首付10万，70/128平米精装现房不限购”字样。开发商在宣传中称，该项目可实现“大面宽、不限购、天然气入户”。这违反了北京市住建委的相关规定。
事实上，早在2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台的《通知》中就严禁“商改住”等违规行为。《通知》中写道，“自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。”规定指出，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。
而合生世界村项目在销售40年平层开间时，将独立卫生间、厨房、“接入天然气”等作为其卖点，明显改变了“商业用地”的用途。
合生世界村某销售人员向记者介绍，现房而且不限购，每天看房的人很多，好点的户型都已经订出去了。“该项目属于商住两用性质，不受限购和贷款政策影响，无论是投资还是自住，都是绝佳选择”。该销售人员透露，旁边在建的写字楼未来也同样会以“商住两用”的形式出售，现在已经开始交定金排号。
对于记者提出的产权问题的担忧，销售人员表示 全没必要，“房产证在手就没有什么问题了”。该销售人员向记者出示了已经购房者的房产证。记者发现，房产证上的产权性质为SOHO商务。该销售人员告诉记者，“商住两用，可以自己住，可以投资经营，自己住还可以将门牌号租给需要注册公司的人使用。”
合生世界村某物业管理人士向记者透露，周围已售加在售的共15幢类似此项目的“商改住”楼盘，已经交房入住的有几千户，只有78户没有入住。“这么多业主都没问题，没有什么好担心的”。
记者随机采访业主时发现，大部分购房者为外来人口，受制于限购，只能购买此类“商改住”的不限购房。业主们对产权到期之后可能面临的问题也不清楚，表示法律上也没有明确的规定，但“相信法不责众”。
值得注意的是，每种户型都设有独立厨房、卫生间，并开通天然气。
此外，记者调查中还发现，合生世界村已售的还有产权为50年的Mini Loft，也以“商住两用”来作宣传。记者在Mini Loft样板间发现，同样设有独立卫生间和厨房。
“商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”业内人士称，“擅自内部加层”一项指的就是LOFT户型。
产权面临风险配套设施缺失
记者走访调查中的售楼人员都表示，前往咨询和签约的人数居高不下，多以外地刚需置业者和投资客居多。
而记者采访的多位专家和业内人士，不约而同地表示“商改住”的潜存风险不容小觑。
购买此类“商改住”首先面临着房屋产权风险，北京市盛峰律师事务所高级合伙人李松律师在采访中表示，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限住宅为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。“商改住”的楼盘土地使用年限大多是40年或者50年。住宅用地的使用期限到期后期限将自动延续，而商业用地到期后的权属，国家并没有明确的规定。“商改住”房屋的购买者将面临更多产权到期后各种不确定性的风险。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时认为，最大的风险是政策和法律风险。若被政府视为违法，开发商将面临被撤销、处罚或整改，购房者也将因此面临无法确定的政策和法律风险。
知名财经评论人吴其伦则表示，购房者还将面临支付能力的风险。水、电费用远远高于普通居民住宅支付标准，商水、商电至少会增加30%的成本。
据“合生世界村”销售人员介绍，日常费用方面采用商水商电的价格，商水价格为7.2元/吨，比民用的贵2元多，商电是1.3元/度，而民电是0.5元/度。物业费则为2.48元/月/平方米。销售人员认为商水商电每年比普通住宅多花几千元，“不算什么大事”。受访业主们对商水商电问题则表示没办法，在各种条件限制下，只能支付更高的生活成本。
而商业项目的税费等也比普通住宅高很多。商业用地按商业地产征收税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，商用物业则为房价的3%。“商改住”项目在转让时，要按5%全额征收营业税，全额20%的个人所得税，以及增值部分的30%至60%的土地增值税。而普通住宅随着持有年限的增加，则适用相应的低税率甚至免征优惠政策。业内人士表示，未来商业房还存在可能缴纳更高房产税的风险。
此外，由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。而且，一般的“商改住”项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
配套设施方面，“合生世界村”的销售人员表示，一层和地下为商铺，会慢慢发展起来。周边学校、会所、医院和超市都有。但据记者观察，楼盘周边依然萧条，要实现销售人员描述的美好图景，尚需时日。
另外，专家们指出，由于商业用地性质的公寓在居住功能方面，或多或少存在阳台小、布局不合理、厨房通天然气存在安全隐患、卫生间是暗房、客厅与卧室是通房、面积分布不合理、容积率高等不足，这使得居住的舒适度、方便性大打折扣。
有已经购房的业主对“合生世界村”宣传中的精装修并不满意，告诉记者，“精装修”与其所谓的高档次高标准存在较大差距，“有钱的会全拆掉重新装修，没钱的只能将就一下”。
受访专家表示，“商改住”最多作为过渡型住房，无法成为“一生之宅”。
谢逸枫提醒业主，“商改住”购买需高度谨慎。即使拿到房产证，也同样面临着政策、法律以及亏损方面的问题。“若被政府查为非法建筑，则面临强制拆迁、更改或买卖合同视为无效等风险。”
违法成本低
明显是违规项目，开发商为何敢大张旗鼓地宣传并销售呢？
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存分析认为，开发商敢于“商改住”，与开发商违法成本太低有关，“就算被查处，最多面临几万元的罚款，对开发商而言影响很小”。
据 《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。
此外，开发商敢于“商改住”的原因还跟商住倒挂的利益驱动有关。
吴其伦告诉记者，开发商有出于提高去化率和降低经营风险的考虑。商业物业开发具有高风险性，而诸多开发商缺乏商业项目的运营能力，而且商业项目预售时间长，也存在资金回笼问题。
记者根据多家行业顾问机构调查统计数据发现，2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前，二三线城市由于商业综合体过多，空置和变成烂尾项目的已不在少数。
而据世邦魏理仕披露的数据显示，至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目，除了写字楼的供应，还有相当数量的商业零售也面临考验。
商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题，在二三线城市的商业地产开发商，更是面临着商业项目回笼资金的困惑。
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