老年服务设施用地建别墅，养老设施严重缺失
苏宁环球 借养老名义圈地建别墅
石英婧
2009年南京拍出的唯一一幅性质定位为“老年服务设施用地”的地块，如今却摇身一变成了“苏宁环球紫金朝阳府”别墅项目，与养老没有太多的关系。
近日，《中国经营报》记者在南京市玄武大道朝阳山脚下，深入到苏宁环球紫金朝阳府项目采访后发现，在建项目与老年服务相关的设施几乎没有，主体工程由32栋3层住宅组成，面积在300~350平方米之间，另有1栋楼王及1栋会所，会所面积达到2000平方米以上，这座宣传标语为“半山原生态公馆”的山体别墅项目目前在高调认筹中，每天都会迎来不少高端客户咨询。不仅如此，据工作人员介绍，该项目二期、三期也会陆续上马开建。
而在此前南京市规划局公布的该2009G37地块项目总平面规划方案获批前公示资料显示，该地块经发改委立项批准，拟建设老年公寓及其配套设施。“总平面方案规划三至四层老年公寓三十五栋、二层服务中心一栋及地下车库等配套设施。”对此，南京市国土局、规划局等相关部门工作人员表示，苏宁环球紫金朝阳府项目所处的2009G37地块，地块性质属于2009年南京市采取公开挂牌出让方式成交的老年服务设施用地。自2009年出让至今，该受让单位并未递交有关调整土地用途的申请。
对此，记者致函苏宁环球总裁办相关负责人，截至记者发稿时，尚未收到正式回复。
养老外衣下高调认筹售卖的山体豪宅
10月23日中午，记者赶往位于南京市玄武区玄武大道与环陵路太龙路交界口处朝阳山上的苏宁环球紫金朝阳府项目，来到朝阳山下，首先映入记者眼帘的是道路两旁项目的宣传彩旗，随后记者绕了几个弯都没有找寻到项目的入口，在环卫工人的指引下，记者发现了丛林掩映之下隐隐露出的苏宁紫金朝阳府项目大门。
经过了项目大门外保安的几番盘问之后，记者进入了苏宁紫金朝阳府项目。爬过一个小山坡，售楼处出现在面前。随后该项目销售人员杨青(化名)为记者介绍了项目的一些详细情况。
“我们的项目为比较稀缺的山体别墅项目，项目绿化面积高达43%，容积率0.79。面积均在300~350平方米，总价900万~1000万元左右。我们都知道山体住宅用地的审批资质非常难拿，因此这个项目的保值空间也是很大的。我们拿地是在2009年，苏宁环球以比较低的价格拿到了这块用地。”杨青告诉记者。
在苏宁环球紫金朝阳府项目的宣传单页上记者看到，苏宁紫金朝阳府位于玄武区玄武大道与环陵路太龙路交界口，处于紫金山、聚宝山、朝阳山三山环抱之中，项目占地面积69773平方米，建筑面积100941平方米。
对此，南京市国土局在回复《中国经营报》的邮件中表示，南京鼎坤房地产开发有限公司于2009年9月以公开出让方式取得玄武区岔路口地块(编号：NO.2009G37)，用地面积为94857.9平方米，出让面积为69773平方米，规划用地性质为老年服务设施用地。2009G37地块挂牌起始价为2.5亿元，最终经过76轮竞争后由现受让单位(南京鼎坤房地产开发有限公司)以4.62亿元竞得。
据项目的销售人员杨青介绍：“一直以来，紫金山就是南京的富人集聚区，很多高端别墅豪宅项目都在这里开发。苏宁紫金朝阳府项目坐落在朝阳山脚下，依着紫金山，得天独厚的地理位置和不可多得的稀缺性别墅资源吸引了不少大客户前来咨询认筹。尤其是南京‘9·21’取消限购和‘9·30’放松限贷政策先后出台之后，来看房认筹的客户骤然增多，并且下单速度也很快。目前项目在火热认筹中，所剩房源已经不多。”
记者在工作人员的带领下参观了项目的样板房，300多平方米的三层别墅加上100多平方米的地下室，奢华程度可见一斑。而据项目销售人员介绍：“来购买别墅的多为私营业主或者经济实力相当的企业管理层。很多客户因为手里已有房子，之前因为限购限贷等政策看好房子后迟迟没有下单，这次房产新政促成了他们认筹的决心。”
土地用途疑遭私自更改
在苏宁环球紫金朝阳府项目售楼处，沙盘显示这里在售的为双拼、联排别墅。售楼处工作人员也向记者介绍，紫金朝阳府打造的是法式联排、双拼别墅，目前处于火热认筹之中。在项目现场，施工正在如火如荼地进行着，有几栋住宅已经封顶。
对此，一位不愿具名的当地房地产权威人士表示，土拍为老年设施服务用地，规划建设为老年公寓性质的住宅，现在却盖起别墅，显然是“挂羊头卖狗肉”。
对此，熟悉苏宁环球紫金朝阳府项目的苏宁环球工作人员张志称，项目已经于2014年3月拿到销售许可证，项目性质的老年公寓(住宅)。
当记者询问起老年公寓性质的住宅为什么建设了别墅之时，张志连连否认，他说：“你在哪里看到我们是别墅了？没有任何广告和文字显示我们是别墅项目，这个项目本身就不是别墅，所以在任何文字、广告宣传上没有别墅的说法，项目跟别墅不沾边。”记者采访中发现，这样的说法与其销售人员介绍的“双拼别墅”“联排别墅”等自相矛盾。此外截至发稿时，南京当地的房产网站对于苏宁环球紫金朝阳府项目的介绍全部都是山体别墅，“双拼”“联排”“别墅”等字眼都赫然标明在媒体文字宣传中。
针对苏宁环球紫金朝阳府预售证上标明的老年公寓(住宅)，而实际建设别墅的情况。南京市住房和城乡建设委员会相关工作人员表示：“我们颁发的预售许可证是老年公寓(住宅)，至于项目自身建设别墅的情况，我们不清楚。”对此，业内人士分析表示，从宣传资料上可以看出，该地块项目容积率为0.79，而国土部近几年对别墅用地审批非常严格，在2012年发布的《限制用地项目目录》中，也明确规定住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。房地产业内人士严跃 进告诉记者：“不排除开发商是借着‘老年服务设施用地’的名头躲过容积率的限制要求，通过包装‘养老地产’概念作为拿地的策略。”
此外，在2013年9月中旬国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中也强调，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。
在谈到养老公寓性质的住宅之时，张志还表示，老年公寓跟平时大家理解的养老院敬老院不同概念。养老院是公众投资或者政府投资的有特别收益的，我们的地是通过招拍挂拿到的，有70年产权的。老年公寓的规划用地性质只是体现了这个产品本身在建筑方面的特殊性，使得产品为老年人养老居住提供了更多的选择而已。
张志解释说：“苏宁紫金朝阳府项目实际上它本身就是一个住宅产品。在地产行业，建设别墅、酒店式公寓、高层、多层等都是不同的产品满足了不同的客户需要而已。当然，我们的养老公寓性质的住宅也是一样，没有说一定要卖给老年人，一般的客户群体也可以买。”
对此，江苏省相关规划设计院的业内人士则表示：“若是规划等部门此前没有做出项目用地用途的变更的话，该项目其实属于典型的偷换概念，借用养老服务设施用地之名而私自变更土地用途的做法。国家对于养老公寓性质的住宅是有着严格的条文规范的。”
对此南京市规划局宣教科相关负责人告诉记者，根据有关土地用途分类与规划用途分类衔接对照规范，规划用途为老年服务设施用地对应的土地用途为城镇混合住宅用地。自2009年出让至今，该受让单位也未递交有关调整土地用途的申请，我们也没有对其土地用途进行变更。
与老年公寓诸多规范相悖
对于项目相关工作人员宣称的老年公寓性质的住宅的说法，记者在致电采访时表示，有哪些设计规范可以看出项目是老年公寓的性质。
对此，该工作人员表示：“我们配套的银行、医疗所一应俱全呀。配套这个概念在我们通过报批的时候规划有详细的要求，同时规划上也有要求，我们项目在配套的时候会考虑老年公寓的特点，比如一些银行的网点，建设与邮政通信相关的设施，医疗服务设施都会有的。”而此前记者以购房者身份咨询项目销售人员时，得到的回复却是医疗服务设施目前还没有，小区之外的聚宝山庄附近有相应的配套。”
记者深入走访该项目却发现，相关的配套寥寥无几，项目建设的坡道别说老年人了，就是年轻人走起来也是不甚容易。工作人员的说法是：“小区的购房者肯定都是开车进入，车进入园区之后直接进入自家的地下车库就可以了。”
对此，江苏省相关规划设计部门的工作人员告诉记者，若符合老年公寓性质的规定，建筑必须符合国家建设部、民政部颁发的《老年人建筑设计规范》中的相关条件才可以。
记者查询该文件发现，在第二部分就明确了“老年公寓”的定义：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。除此之外，该规范中还对建筑的走道、楼梯、坡道、电梯，包括厨房、卫生间大小等都进行了规定。“所有的老年公寓最后都要经过民政部门的审批，保证达到老年人建筑设计的相关规范要求。”
对此，张志则表示：“哪个部门说我们是养老地产的，南京市规划局、国土局对于养老用地、住宅用地有明确的规定。我们都是按照规定来的，至于民政局讲的养老公寓的管理规范，那是他们的说法，那种项目属于养老院性质的，我们的项目不属于这种。”
江苏省房地产业权威人士分析表示：“若是养老公寓性质的住宅项目，在其定位上，主体绝不是房地产，而应是有关养老的各种配套设施。其与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业。”
对此，严跃进分析表示：“养老地产上建别墅，或者是建高端住宅，从土地制度、养老事业改革和常理等层次看，都是站不住脚的。从土地制度角度看，非刚需和改善型需求的用地规模在收窄，这是因为国家层面从土地市场的开源节流等角度做出了新的决策。对于老年人的普通住房需求来说，是一种新时期的刚需。而这中间，部分带有休闲、养生的养老需求，还不是政策层面关注的内容。所以如果出现独栋、或者精装修、或者配套设施超常规的养老项目，多半是在服务高端养老需求，这不符合目前养老地产的用地规则。”
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