继央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策后，已有多地积极响应，阶段性下调当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
10月10日，记者调查发现，已有山东省济宁市、广东省清远市、湖北省武汉市等多个城市阶段性下调首套住房商业性个人贷款利率下限，这些城市所在的多家银行目前实行的首套房商贷利率均已降至4%以下，最低可达3.7%。
案例
根据济宁市住房和城乡建设局此前发布的公告，从10月5日(含)至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点(BP)，由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)4.3%计算，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。
以30年期的100万元的商业性个人住房贷款为例，调整后将为购房者节省利息3.12万元，每月节省利息支出86.61元。
多地首套房商贷利率 下限降至4%以下
多地首套房商贷利率近期迎来下调。10月10日，记者从某国有银行济宁市房贷经理处获悉，自10月5日起，该行首套房贷款利率由4.1%降至3.95%，这一利率将执行至今年底。
根据济宁市住房和城乡建设局此前发布的公告，从10月5日(含)至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点(BP)，由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上贷款市场报价利率(LPR)4.3%计算，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。以30年期的100万元的商业性个人住房贷款为例，调整后将为购房者节省利息3.12万元，每月节省利息支出86.61元。
济宁市此次首套房商贷利率下调的依据是，9月29日，中国人民银行、银保监会决定阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。根据通知要求，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这也是继5月15日首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于“LPR-20BP”后的又一差别化住房信贷政策。
随着阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限通知的发布，除济宁市外，清远市、武汉市多家银行的首套房商贷利率均已降至4%以下。记者从清远市多家银行获悉，清远市已阶段性地调整首套房利率下限，按照现行5年期LPR计算，首套房贷利率可低至3.7%。“国庆期间我行开始实行的首套房3.7%的贷款利率下限，之前是4.1%，目前3.7%的利率执行到今年底，明年会不会调整暂时不清楚。”清远市某国有银行网点信贷经理说道。
此外，武汉市多家银行也透露首套房贷款利率目前已降至3.9%。一家大行武汉地区支行房贷经理告诉记者，该行首套房贷款利率下限进行了调整，由4.1%下调至3.9%，但下调后的利率具体执行到何时尚不清楚。
“此次多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期节前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次利率的调整，房贷利率从“4时代”进入到“4以下”的阶段，意味着房贷利率破4的时代到来，对四季度楼市交易的提振具有积极意义。
房贷“降息”城市 还会增多吗？
按照央行、银保监会下发的阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限通知，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，均可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有济宁、武汉、天津、石家庄、昆明、湛江等23个城市符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限的要求。不过，10月10日，记者从银行方面咨询获悉，目前湛江、天津、石家庄、昆明等地的多家银行首套房贷款利率暂未发生变动。
在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，此前不少银行已将首套房商贷利率下降至“LPR-20BP”，此次各地银行的下调幅度仍将基于地方楼市表现进行适度决策。预计目前暂未调整的银行将会视市场修复情况陆续跟进，同时，“一城一策”逐步深入地方楼市推进工作中，房贷利率下调可能将不仅限于23个城市。
今年以来各地持续降低刚需购房者购房成本，除首套房商贷利率下调外，多地首套房公积金贷款也陆续“降息”。记者统计发现，目前已有北京、安徽、河南、保山、杭州、无锡、东莞、宜昌、石家庄、宁波、南昌、威海、南宁等多个省市下调了首套个人住房公积金贷款利率，调整后，5年期以下(含5年)和5年以上利率均减少15BP，分别降至2.6%和3.1%。
“本次房贷利率下调主要针对首套房，体现了信贷政策对刚性需求的支持，因此对于市场信心的提振也会有一定的助力。”关荣雪说道。
近期房贷利好政策密集落地，不过部分城市房地产市场行情仍较为疲软，继续降低房贷利率也成为购房者的普遍呼声。严跃进认为，随着各类政策出台，四季度将迎来新一轮房贷“降息”潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
谈及后续房贷利率趋势及建议，关荣雪表示，随着楼市利好政策频频出台，地方积极落实“一城一策”，预计四季度房贷“降息”举措将会增多，购房意愿也有望随之提升。由于政策端对改善需求的支持力度也逐步加大，后续二套房贷款利率下限也可能会迎来调整。当前信贷环境较为宽松，有购房需求的群体可抓住恰当时机入市，但对于期房的购房，仍需谨慎把控，避免因房企资金流问题而出现延期交房等情况。
影响
降低刚需购房者成本具有非常强的信号意义
近期出台的房贷新政，加上此前各地出台的刺激政策，是否使得楼市有所回暖？一位北京的房地产中介告诉记者，进入10月以来，贷款利率下调、换购住房可抵个税等政策，对房地产市场，特别是二手房销售有所刺激，但这些措施相对“温和”，效果有限。
这位房地产中介解释，像北京这样的一线城市，一是限购政策尚未放开，只有具备北京户口，或连续5年以上在北京缴纳社保或个税的非本市户籍居民才能购房，这一限购“门槛”便拦阻了很多人的购房需求。二是虽然贷款利率降低，但北京市的贷款比例政策并无调整，且贷款总量有限，如城区五环内，首套贷款最多304万，二套贷款最多187万，首付比例的“门槛”使得不少人仍在观望。根据目前政策，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
上述房地产中介举例，如购房者有在京购房资格，但在外地已有购房贷款记录，在北京贷款最多贷4成，最多187万，在城区内买房，随随便便需要几百万首付。相比于贷款利率及税费的降低，大部分购房者更关注如何凑够首付。另有二、三线城市的房地产中介表示，此次首套房贷利率下降后，加之此前出台的楼市刺激政策，这些天来楼市人气逐渐回升。
据中指研究院统计，今年前9个月重点100城销售面积累计降幅近4成，单月已连续16个月同比下降，“金九”表现不及预期；国庆假期期间(10月1日~10月7日)，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。
严跃进认为，此次房贷利率下调，主要是针对刚需或首套房进行的，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。“房贷利率从‘4时代’进入到‘4以下’的阶段，具有非常强的信号意义，各地也要积极宣传此类政策环境，这对四季度楼市交易的提振具有积极的意义。”成都商报-红星新闻记者 张炎良 综合北京商报
(成都商报2022年10月12日第05版)
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